Оценщик pro ломаная версия. Международный опыт: софт для оценщиков - Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет

Теории и практики оценки. Важнейшей составляющей любой профессии в современном мире является работа со специализированным программным обеспечением. В материале представлен анализ программных продуктов, используемых в зарубежной практике.

Существует обширный ряд программных продуктов для подготовки отчетов об оценке. Большинство программ помогают оценщикам заполнять формы в отчетах об оценке недвижимости: TOTAL /Win TOTAL , ACI , Bradford ClickFORMS , NCV , SFREP . Эти продукты призваны увеличить скорость заполнения отчетов, автоматизировать заполнение форм, с которыми в противном случае приходится работать вручную.

Софт в помощь оценщикам включает в себя приложения по работе с аналогами, составлению карт, аналитических выкладках по рыночной конъюнктуре, разработке планов внутренних и внешних помещений оцениваемого объекта недвижимости.

Оценка недвижимости

Одни из самых популярных программ - продукты компании A la mode - TOTAL и Win TOTAL . Работа с ними начинается с загрузки исходных данных об объекте недвижимости: в информационную базу программы загружается документация от заказчика, со своего телефона оценщик может загрузить фотографии, рисунки и т.д.

Работа с несколькими аналогами ведется одновременно. Программа сообщает, если устанавливается, что используемый аналог описывался ранее в другом отчете, и предлагает посмотреть, как это делали другие.

Так выглядит процесс работы с аналогами.

Здесь можно посмотреть разные описания одного и того же объекта-аналога.

Простое нажатие клавиши позволяет скопировать информацию об объекте-аналоге и вставить в свой отчет.

Работать можно одновременно на нескольких мониторах или - с мобильного телефона.

В этой же программе можно подписать отчет электронной подписью оценщика.

Один из лидеров этого рынка, Software for Real Estate Professionals , производит целый ряд программных продуктов. Как и у других программ, данные, полученные в приложениях, могут сразу идти в отчет.

Appraise-It, базовый продукт линейки, включает следующие функции: доступ к базам данных рынка недвижимости, менеджер работы с аналогами, инструмент работы с фотографиями и изображениями, проверку грамотности, расширенный функционал комментирования и рецензирования, автоматические калькуляторы и др. Там, где российский оценщик использует (не маленький, но ограниченный) функционал Microsoft Word и Excel, на службе у американского оценщика целый арсенал специально разработанных программных технологий.

Так, например, выглядит работа с автоматическим подыскиваемыми аналогами, которые с помощью простого клика на значок «галочки» добавляются в конкретный раздел отчета об оценке:

Продукт позволяет рассчитывать площадь объекта - общую площадь и площадь отдельных помещений и зданий. В рамках собственной рабочей сети можно создавать базы данных со всей необходимой информацией.

Есть особый инструмент для создания части отчета по затратному подходу - Swift Estimator.

Программа имеет две разновидности: для оценки коммерческой и жилой недвижимости.

В целом, все, что нужно ввести для создания отчета, помечено звездочками. Например, на этом экране предлагается выбрать этажность здания.

Результат выглядит примерно так: на скриншоте виден перечень составных объектов с указанием уровня их износа и стоимости.

Отдельные программные продукты добывают данные из систем мультилистинга. Например, DataMaster for Appraisers интегрирует информацию о рынке (любого доступного штата/региона на выбор) в программу, в которой оценщик выполняет отчет. Кроме того, DataMaster может автоматически проверить данные из последних актуальных докладов регулирующих банковских агентств (американские оценщики, по закону, должны следовать их правилам).

Кроме того, почти все сервисы позволяют использовать один из шаблонов дизайна отчета или создать свой собственный стиль на их основе.

Нельзя не упомянуть отдельные узкоспециальные приложения, одно существование которых можно использовать при описании характеристик рынка недвижимости, да и в целом - уклада жизни США. Так, например, существует софт для работы с картами потопов.

Оценка бизнеса

Отдельные продукты предназначены для выполнения работы по оценке бизнеса. Один из лидеров на этом поле - программа ARGUS Valuation DCF. Она позволяет выстраивать расчетные модели, исходя из множества исходных параметров, и получать отчеты различной степени детализированности. Предусмотрен импорт/экспорт из MS Excel.

Программа Business Valuation Spacialist предлагает огромный расчетный аппарат, предусматривающий разницу в видах расчета стоимости бизнеса в разных отраслях экономики.

На этом скриншоте виден один из последних шагов: уже интегрированы исходные данные о бизнесе и информация о рынке. Панель задач окна вывода о цене имеет пять шагов: выбор подходов и методов, выбор весов, ввод вывода о стоимости, ввод понижающихх/повышающих корректировок, ввод информации о долях участия (если требуется).

Программа The Business Valuer предлагает аналогичный функционал: происходит пошаговое заполнение исходной информации, выбор подходов, расставляются весы.

В результате формируется вывод, который может быть оформлен в виде формализованного отчета об оценке или информационного листа на бланке компании (на сайте разработчика размещен образец отчета, подготовленного в программе).

Оценочная деятельность за рубежом развивается одновременно с глобальным научно-техническим прогрессом. Использование программного обеспечения оценщикам по умолчанию необходимо: специалистам приходится в ежедневном режиме обрабатывать огромные объемы информации, не терять внимание, точно и аккуратно проводить сложнейшие расчеты. Именно поэтому на помощь оценщикам пришли программные продукты, позволяющие технические и формалистские задачи передать машине. Как было сказано на форуме оценщиков в Техасе в 2012 году, - «Побеждает оценщик с лучшими технологиями».

Вот уже много лет специалисты оценочной отрасли в своей работе используют программы Word и Excel, входящие в стандартный пакет Microsoft Office. В последнее время программисты предлагают оценщикам использовать профессиональные программы. Но некоторые специалисты сомневается в надобности таких программ.

Excel здесь правит бал

Правда, стоит пояснить, что такие сомнения касаются в основном программ по оценке недвижимости. Но далеко не все оценщики видят в таких программах необходимую пользу: каждый объект уникален, для каждого нужны разные обоснования и расчеты корректировок.

Есть и другая точка зрения: существуют штатные возможности Word для заполнения повторяющихся сведений, и не стоит покупать специальную программу по оценке недвижимости, чтобы избежать «потери» этих сведений в теле отчета. На форумах можно встретить такое мнение: «Программа красивая, удобная, но... для меня, как для оценщика, бесполезная. Я бы взял эту «прогу» бесплатно для того, чтобы помочь разработчикам сделать ее более совершенной. Но позиция собственников такова: вы покупаете, высказываете пожелания - мы дорабатываем под ваши требования».

Но при этом возникает справедливый вопрос, как московский оценщик (или программист) будет делать анализ рынка недвижимости на Камчатке или Магадане? Вряд ли профессионала удовлетворит простая статистическая обработка данных, попавших иногородним аналитикам из Сетей. Кто-то из критиков назвал такие программы по оценке недвижимости даже «вредными».

Но есть и противоположная позиция: «Я не совсем понимаю, почему вы так любите Excel? Ведь это далеко не самый удобный инструмент для заполнения данных. Например, как выбирать нужный анализ рынка? Ведь есть анализы по городу и области, по новостройкам и «вторичке». Или это приходится каждый раз вручную копировать?» Действительно, в базе можно хранить информацию по всем районам города (цены, близость к магистралям, транспорт и т.д.), и, один раз настроив эти районы, просто выбирать нужный. Или, например, вот ситуация. У оценщика накопилось огромное количество отчетов. Он делает какой-либо отчет и вдруг вспоминает, что в этом доме уже оценивал квартиру. Как ему найти этот отчет, чтобы скопировать информацию? Удобнее найти его в базе по адресу или заказчику и просто скопировать его, заполнив лишь недостающие части.

Один из специалистов в частном разговоре признался, что использование программ для оценщиков позволяет исключать ошибки при заполнении данных. По его мнению, большая часть вводимой информации при использовании Word дублируется и существует высокая вероятность, что оценщик забудет подменить данные в каком-либо месте отчета, что может повлечь за собой отказ от приемки в банке и штрафные санкции. Поэтому он считает, что всегда полезно иметь под рукой структурированную базу всех выполненных отчетов с возможностью в нужный момент поднять старую информацию и при помощи копирования создать новый отчет.

Кстати, чтобы полноценно использовать Excel в своей работе, мы рекомендуем оценщикам посетить авторский курс Образовательного центра Estimatica "Excel для оценщиков" , на котором Вы научитесь автоматизировать рутинную работу. Автор курса - Клюев Андрей Васильевич, бизнес-тренер с успешным опытом внедрения автоматизированных систем управления на предприятиях.

Методом проб и ошибок

Сегодняшний российский рынок предлагает немного программ для оценщиков. Видимо, его медленное развитие связано как раз с тем, что сообщество оценщиков еще не осознало в должной степени их необходимости. Но с другой стороны, возможно, и сами программы для оценщиков еще стоит совершенствовать и дорабатывать, чтобы они могли вытеснить Excel и доказать свою безусловную нужность.

Обзор Интернета показал, что на данный момент в России к услугам оценщиков есть порядка 10-20 программ. Возможно, еще есть какие-то совсем мелкие программы, созданные для внутреннего потребления, а не на продажу. Представленные же сообществу чаще всего связаны с оценкой оборудования, недвижимости и автотранспорта.

Здесь можно выделить компанию «Оценка крупных предприятий». Она предлагает систему ASIS. Как пишет гендиректор компании Виталий Тришин, «в настоящее время стоимости основных средств предприятий не имеют никакого отношения к действительности, а получение реальных стоимостей требует огромных трудозатрат». В результате чего налоги на имущество и прибыль предприятия радикально не соответствуют основным средствам предприятий, одинаковые предприятия платят несопоставимые налоги. Сама система не продается. Но она, по словам руководства компании, уже не раз доказала свою «профпригодность». С ее помощью были оказаны оценочные услуги более 50-ти средним и крупным российским и зарубежным компаниям. ASIS способна обработать большие массивы информации и позволяет в короткие сроки решить разнообразные задачи в области оценки имущества. При этом повысить производительность труда в 5-8 раз по сравнению с традиционными методами работы. Как утверждает сайт компании, ASIS включает в себя элементы искусственного интеллекта, и в ней реализованы практически все существующие методики и базовые расчетные данные для оценки имущественных комплексов.

Компания «Кодинфо» предлагает комплекс «СтОФ». Он определяет рыночную стоимость машин и оборудования или может переоценивать основные фонды. В отличие от предыдущей системы, ее уже можно купить. Права использования комплекса составляет 40 тыс. руб. Продление права пользования стоит 25 тыс. руб. Сфера применения программы охватывает ситуации как требующие применения методов массовой оценки, так и случаи оценки универсального и редкого оборудования. Комплекс дает возможность рассчитать полную стоимость воспроизводства методом индексации, физический и совокупный износ объектов имущества, подобрать и найти ценовую информацию по аналогам.

Группа компаний ИНЭК предлагает своим клиентам программный комплекс «Финансовый аналитик». Он предназначен для анализа финансового состояния предприятий на основе данных внешней бухгалтерской отчетности. Комплекс стоит почти 100 тыс. руб. Продление права пользования — 23 тыс. руб. Приобретение с неограниченным сроком действия составляет чуть более 150 тыс. руб. Финансовый анализ можно проводить для предприятий, находящихся как на общепринятой системе налогообложения, так и на упрощенной. Помимо стандартных форм есть возможность создавать универсальные исходные таблицы. Программа позволяет учитывать отраслевую и хозяйственную специфику деятельности предприятий и реализовывать собственные методики финансового анализа.

Компания «Палата профессиональной оценки» предлагает продукт «Экспресс-оценка». Это программа предназначена для автоматизации процесса оценки недвижимости. Стоит от 17 тыс. руб. Она автоматизирует почти все этапы деятельности по оценке объектов недвижимости, начиная от учета заказов и завершая выводом экспертных заключений. Как утверждают ее разработчики, система повышает производительность труда эксперта, при этом сохраняя возможность его гибкого вмешательства на любом из этапов оценки. Отличия системы: легко настраиваемый автоматизированный поиск аналога для оцениваемого объекта, иерархическая организация справочника аналогов и ряд других. Только вот сайт этой программы настолько «древний», что не внушает особого доверия. Последняя новость датирована 1 декабрем 2006 года. Видимо, с тех пор сайт перестал обновляться. Насколько внедрена данная система, не очень ясно. Мы делали запрос ее авторам, но так и не получили ответа.

Для работы оценщиков, специализирующихся на недвижимости, есть также База WinNER. Это информационная база предложений по продаже и аренде недвижимости. Стоит от 15 тыс. до 24 тыс. руб., но подписку можно оформить только на три месяца. По утверждениям продавцов, база содержит самый полный перечень объектов недвижимости, обновление информации происходит три раза в день. Но ее минус в том, что она в первую очередь нацелена на Москву и Санкт-Петербург. Обновляются ли в ней каждые три дня данные, например, по Алтайскому краю или Сахалину, большой вопрос.

Еще одно подспорье для оценщиков недвижимости предлагает компания Softerium. Ее продукт — «Оценщик PRO». Он, как утверждает один из руководителей компании Павел Беднягин, позволяет увеличить скорость работы, снизить вероятность ошибок, вести историю обращения клиентов и взаимоотношения с ними, создавать заявки и управлять ими. Стоит программа в зависимости от комплекта: от 12 до 64 тыс. руб. Среди преимуществ он выделяет: формирование отчетов и сопутствующих документов на основе единых шаблонов с настройкой отображения данных; быстрый ввод данных, основанный на справочниках и исключающий опечатки и неточности; автоматическая обработка фотографий и документов заказчика. Кроме того, необходимо упомянуть о контроле введенных данных с возможностью печати детального отчета по проверке и быстром поиске по архивным отчетам с возможностью создания копии.

Нельзя обойти вниманием и программы для оценки автомобилей. Например, компания «Бюро Оценки-Софт» продает программу «Бюро Оценки-Авто». Она создана для оценки рыночной стоимости типовых транспортных средств. Описание продукта довольно скудное. Лишь перечислены основные возможности: затратный и сравнительный подходы, согласование результатов оценки различными подходами, формирование пакета документов об оценке и ряд других.

Таким образом, сегмент специализированных программ для оценки развивается, не исключено, что в нашем следующем обзоре мы представим новые программы для оценщиков.

Подготовил Евгений Сеньшин